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敷金は原則として貸主より借主へ返還されるものですが、契約の終了時において借主の側に家賃の債務が残っていたり、賃借物について損害賠償が存在している場合は、貸主はその金額を敷金より差し引く事ができます。

通常の使用による損耗（自然損耗）にかかる補修費用は、賃料により回収しているので、貸主が修繕、費用負担すべきであり、故意又は過失による損耗は、当然借主に補修費用負担する義務が発生するものと思います。

また、現在では大幅な賃料下落となり貸主側の収支面が悪化している反面、借主側では賃貸・売買住宅に対する質の向上が増大していると思います。

必ず入居時に貸主又は管理会社に立ち会いして頂き、未然にトラブルを防ぐ必要があると思います。また、トラブルの防止策としては貸主は原状回復の内容を契約締結時に開示し、双方の十分な認識のもとで契約条項として取り決めるほか、賃貸借契約の重要事項説明書の「解約時の敷金の精算に関する事項」の中に原状回復にかかる事項を含める必要があると指摘。このほかにも、住戸内の具体的な損耗個所や状況を賃貸借契約の段階からチエックリストなどを作成し、当事者立ち会いのうえで入退去時に十分な確認を行うことの必要性があると思います。

敷金精算までの流れ
退去申出→原状回復箇所確認・退去→精算表の送付→工事実施（退去後１５日程度）→敷金精算

敷金は全部戻ってきた！という人が公的賃貸物件では、増えて来てますので、これからは貸主の今までのような借主の無知に乗じたごね得は通じなくる事態が、増加していくと思います。

建設省ガイドラインが策定されました。
建設省住宅局からの委託に基づき、（財）不動産適正取引推進機構においては、平成８年度に国士舘大学法学部教授執行秀幸氏を委員長とする「賃貸住宅リフォームの促進方策検討調査委員会（ソフト部会）」を設け、原状回復にかかるトラブル事例、判例等の収集、分析並びに費用負担等のルールのあり方等について、約２年間、計７回にわたり調査・検討を行ってきた。そして平成１１年３月に「賃貸住宅の原状回復をめぐるトラブル事例とガイドライン〜敷金返還と原状回復義務〜」が発刊されました

建設省ガイドラインのポイント
建物の価値は、居住の有無にかかわらず、時間の経過により減少するものであること、また、物件が、契約により定められた使用方法に従い、かつ、社会通念上通常の使用方法により使用していればそうなったであろう状態であれば、使用開始当時の状態よりも悪くなっていたとしてもそのまま貸主に返還すれば良いとすることが学説・判例等の考え方であることから、原状回復は借主が借りた当時の状態に戻すものではないということを明確にし、その考え方に沿って基準を策定。

賃貸トラブル防止へ　　契約前の内容開示が必要   (住宅新報　記事　Ｈ１０年６月)
不動産適正取引推進機構はこのほど、賃貸住宅の原状回復にかかる費用負担のあり方の指針となる報告書「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」をまとめた。
賃貸住宅から引っ越す際、家主と借家入との間で、原状回復の修復費にあてる敷金の返還を巡るトラブルが多発していることから、この報告書では家主が契約締結前に原状回復の内容を借家人に開示し、双方が十分に認識したうえで契約条項として取り決めるように啓発する必要性を指摘。さらに、借家入の原状回復の費用負担については、「建物や設備の経過年数を考慮し、年数が多いほど借家入の負担割合を減少させるのが適当」(適取機構〕との考え方を打ち出している。　この報告書は、建設省住宅局の委託により九六年度から同機構内に設置した「賃貸住宅リフォームの促進方策検討調査委員会・ソフト部会」(委員長・執行秀幸　国士舘大教授)が二年間にわたって調査・検討した成果をまとめたもの。調査・検討にあたっては、原状回復にかかわるトラブル事例の収集分析や公的・民間賃貸事業者からのヒアリング、最近の裁判事例などを参考にした。その結果、同部会では原状回復のトラブルは退去時だけの問題ではなく、入居時の問題も大きく影響していることや原状回復の費用負担のあり方については具体的なガイドラインが必要との判断に至った。

今回示された報告書によると、原状回復とは借家入が借りた入居当初の状態に戻すものではないことを明確にした。さらに、原状回復の義務と修復費用の負担割合については、通常の使用による損耗の範囲であれば家主の負担になるが、借家人の故意・過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超えた使用で発生した損耗の修復については借家人の義務として費用も借家人負担とした。ただ、その借家人の修復義務については自然損傷や通常損傷も含まれており、その分をすでに賃料として支払っているので、建物・設備などの経通年数を考慮し、年数が多いほど借家人の負担割合を減少させるのが適当であるとしている。

また、トラブルの防止策としては借家人は原状回復の内容を契約締結時に開示し、双方の十分な認識のもとで契約条項として取り決めるほか、賃貸借契約の重要事項説明書の「解約時の敷金の精算に関する事項」の中に原状回復にかかる事項を含める必要があると指摘。このほかにも、住戸内の具体的な損耗個所や状況を賃貸借契約の段階からチエックリストなどを作成し、当事者立ち会いのうえで入退去時に十分な確認を行うことの必要性を強調している。
建設省では「この報告書を、入居者が安心して賃貸住宅で生活でき、家主も安心して賃貸住宅経営ができる環境づくりに役立てていきたい」(民間住宅課〕としており、今後各都道府県の住宅行政局や消費者行政局をはじめ、宅建業団体などに配布し普及に努める方針だ。

関東地方と関西地方では敷金の精算方法が違います。関東では「解約時の原状回復の契約」が主流となっており、関西地方のような敷引の契約はほとんどありません。阪神間では、基本的に通常使用していて生じる損耗は、敷引（＝権利金としての意味合いもある）として契約時にあらかじめ支払う考え方のようです。　
建設省住宅局「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」に記載されております。
http://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/topics/keiyaku/kaihukugaido.htm